Acheter pour investir

Acheter en Israël peut constituer un excellent investissement, que vous envisagiez ou non d'y vivre à terme. Au cours des vingt dernières années, les prix de l'immobilier ont progressé régulièrement dans toutes les régions du pays, et les ralentissements ont été de courte durée avant d'être effacés.

Certains estiment que cette inflation continue des prix n'est pas tenable, en raison de l'écart croissant entre le coût du logement et les salaires. Pourtant, les fondamentaux du marché immobilier attestent de sa solidité en tant que placement. La population israélienne continue de croître d'année en année — tant en nombre absolu qu'en nombre de ménages —, et les terres constructibles sont limitées. À cela s'ajoute un système d'urbanisme bureaucratique qui allonge considérablement les délais de réalisation des nouveaux projets, créant une pénurie de logements qui tire à la hausse tant les valeurs en capital que les loyers.

Le principal potentiel d'investissement réside dans la valorisation du bien dans le temps. Lors de la revente, une plus-value imposable est due, au taux de 25 % de l'augmentation réelle de la valeur du bien — c'est-à-dire la différence de valeur entre l'achat et la vente, indexée sur l'inflation. Cette règle s'applique dans le cas où vous ne devenez pas citoyen israélien et ne résidez pas dans le bien avant de le vendre, auquel cas des dispositions plus avantageuses s'appliquent.

Si vous prévoyez de mettre le bien en location, la demande locative potentielle doit guider votre choix du bien et de son emplacement. Les locations de courte durée ou saisonnières peuvent rapporter davantage, mais elles exigent une gestion intensive qui peut en annuler les bénéfices, et il est rare qu'elles soient occupées 52 semaines par an. Pour un investissement purement patrimonial, la location longue durée classique est généralement la meilleure option — les baux sont habituellement d'un an, avec possibilité de renouvellement.

Dans les grandes villes chères comme Tel Aviv et Jérusalem, la demande d'appartements à louer est très forte, pour toutes les typologies de logements et tous les profils — des célibataires aux familles nombreuses. En effet, de nombreuses familles ne peuvent pas se permettre les apports initiaux nécessaires à un achat immobilier et deviennent locataires à vie. Cette demande locative s'étend aux zones de banlieue depuis lesquelles les gens font la navette vers ces grandes villes — en pratique, l'ensemble du centre d'Israël et les environs de Jérusalem, notamment à l'intérieur des frontières de 1967.

Pour un appartement d'une ou deux pièces, il est également pertinent de se tourner vers les villes universitaires israéliennes — secteurs du nord de Tel Aviv/Ramat Aviv, Givat Shmuel, les abords des campus à Jérusalem, Haïfa, Beersheba et Ariel — les étudiants cherchant souvent à se loger à proximité de leur lieu d'études.

Un bail type comprend généralement une clause d'indexation annuelle des loyers sur l'inflation, ou une augmentation à pourcentage fixe, et les valeurs locatives ont tendance à progresser régulièrement. Cependant, les valeurs en capital sont relativement élevées et l'inflation des prix immobiliers peut dépasser la hausse générale du coût de la vie — ce qui signifie que les rendements de l'immobilier israélien sont moins élevés que dans certains autres marchés. Ainsi, un appartement moins cher dans un bon secteur, ou situé dans une zone légèrement moins onéreuse du pays, peut offrir un meilleur rendement.

Veillez à gérer votre bien locatif avec soin — les problèmes surviennent généralement autour de l'entretien du logement, de l'état dans lequel il est rendu en fin de bail, et du processus de recherche de nouveaux locataires. Vous aurez presque certainement besoin de collaborer avec un agent immobilier pour trouver des locataires, et de disposer d'un gestionnaire de bien pour traiter les problèmes au quotidien. Faites appel à un avocat pour rédiger et relire tout contrat, mais sachez que des municipalités comme Tel Aviv mettent à disposition sur leur site un modèle de bail équitable qui peut constituer un bon point de départ.

Enfin, réfléchissez dès le départ à la durée pendant laquelle vous envisagez de conserver votre investissement. Même si les prix ne baissent généralement pas — ou peu —, le volume des transactions peut varier considérablement. En période de récession, le nombre d'acheteurs peut chuter fortement, même si la demande locative reste élevée. La revente prend du temps en Israël, et le vivier d'acheteurs est limité en raison de prix élevés par rapport aux revenus.

Il est essentiel de travailler avec des agents immobiliers et des avocats en qui vous avez confiance, et de réfléchir attentivement au calendrier de toute vente. Vous devrez également anticiper la gestion des devises étrangères si vous prévoyez de rapatrier le produit de la vente hors d'Israël — un aspect dans lequel IsraTransfer peut vous accompagner.

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