Guide de l'acheteur : acquérir un bien immobilier en Israël

Acheter un bien dans un pays que l'on connaît peu peut être une expérience semée d'embûches et de mauvaises surprises. Chez IsraTransfer, nous avons donc rassemblé un guide complet et sans détour sur les aspects financiers de l'accession à la propriété, pour vous permettre d'aborder le processus avec toutes les informations utiles.

La bonne nouvelle : un non-résident peut obtenir un prêt immobilier en Israël — bien qu'il soit parfois plus simple d'emprunter sur des actifs dans votre pays d'origine et d'agir en tant qu'acheteur comptant en Israël, surtout si vous prévoyez de continuer à vivre principalement hors d'Israël.

Les résidents israéliens peuvent emprunter jusqu'à 75 % de la valeur d'un bien, sous réserve que leurs revenus couvrent les mensualités, tandis que les non-résidents sont limités à 50 % du prix du bien. Ce prix correspond à la valeur retenue à des fins hypothécaires — et non nécessairement au prix affiché sur le marché. Si un écart existe entre les deux, vous devrez soit augmenter votre apport, soit négocier pour combler la différence.

Il faut également prévoir entre 10 et 12 % supplémentaires du prix d'achat en frais divers à régler pendant la procédure d'acquisition. La plupart de ces frais sont non négociables, mais au Moyen-Orient, rien n'interdit d'essayer.

Ces frais comprennent notamment :

• Les honoraires d'agent immobilier : en général 2 % du prix du bien, plus TVA, payés par l'acheteur comme par le vendeur.

• Les frais juridiques liés à l'achat représentent généralement de 0,5 à 1,5 % de la valeur du bien. En cas d'achat d'un bien neuf, vous devrez également prendre en charge une partie des frais d'avocat du promoteur.

• Les frais de montage de prêt immobilier : environ 1 % plus TVA, auxquels s'ajoute le coût d'une expertise professionnelle du bien.

• L'inspection professionnelle du bien : qu'un prêt soit nécessaire ou non, il est souvent conseillé de faire réaliser une inspection, dont le coût se situe entre 3 000 et 6 000 NIS (environ 750 à 1 750 dollars), pour identifier les éventuels problèmes majeurs à l'avance.

• La taxe d'acquisition fonctionne par tranches, révisées chaque année. Les résidents bénéficient de taux réduits, mais les non-résidents paient actuellement 8 % pour les acquisitions jusqu'à 6 055 070 NIS, et 10 % au-delà.

• Pour un bien neuf, le prix final n'est pas fixé au moment de la signature. Jusqu'à 40 % du coût peut être indexé sur ce que l'on appelle l'« indice de construction », mis à jour mensuellement par le Bureau central des statistiques israélien en fonction de l'évolution des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre. Cette indexation se répercute sur les paiements restants dus sur le bien.

• Enfin, il est important d'anticiper les coûts de transfert de fonds depuis votre pays vers le vendeur. Les banques peuvent facturer une commission sur les transferts de grandes sommes, et la conversion en shekels engendre également des frais. IsraTransfer peut vous faire économiser de l'argent en proposant de meilleurs taux que les banques, tout en gérant l'ensemble du processus pour vous.

  
  

Cela peut sembler complexe et un peu intimidant, mais de nombreux conseillers fiables peuvent vous accompagner. Il est tout à fait possible de mener à bien une transaction immobilière depuis l'étranger. En entrant dans le processus les yeux ouverts, vous pourrez évaluer correctement ce que vous pouvez vous permettre — et transformer l'acquisition du bien dont vous rêvez en une expérience sereine.

IsraTransfer peut être votre partenaire pour transférer votre argent vers et depuis Israël, en vous offrant de meilleurs taux de change que les banques et un processus bien plus fluide.